物业税终极完美方案出炉了！

物业税征收，说复杂也复杂，说简单也简单，就看怎么设计了房地产税出炉。如果老是纠缠于概念性的东西，那就将简单问题复杂化了。首先可以将物业税改名叫房产税或不动产税，不考虑土地出让金问题。想不明白的是，有些专家一直咬着土地出让金不放，实际征收物业税跟土地出让金是没有关系的。房价与土地出让金也是没有直接关系的，跟购房者更是没有直接关系。政府在出让土地时不收出让金，开发商也不会降房价，除非政府制定房价，但那是不可能的。不收土地出让金，开发商会赚的更多，购房户也得不到任何利益。土地出让金的一部分是作为拆迁成本付出的，不收土地出让金，怎么补偿拆迁户？还有一个严重的问题，剔除土地出让金的话，作为计税依据的房价就没法确定了，大城市和小城市的房子建筑成本基本相同的，房子价格却差距很大，一个城市不同地段的房价差别也不小，如果剔除土地价值，房价还怎么评估？作为政府，土地出让金是作为财政收入，是用之于民的，不应也没理由因推出物业税而打乱现有的经济秩序，明确和土地出让金是两码事，就不会再纠缠了。如果非要说房价内含价值包括了土地出让金而导致重复征税的话，调节物业税税率不就解决了吗？比如理想模型，房价不含土地出让金的话，税率是2%，现在的房价是包含土地出让金的，税率是1%就好了。现将我考虑的一个完美的方案，这个方案既简单又严密，为区分住高挡房是否应多负纳税义务，分两种方案详述如下：

　　（一）方案A：不区分房屋档次差异

　　纳税人应纳税额=（当地所有房产面积-免征面积）*平均单位面积房屋估价*税率房地产税出炉。

　　1、当地所有房产面积=第一套房所在地的所有房产面积的合计房地产税出炉。当地的意思是指第一套房所在地，一般与户口或工作地一致，不一致也没关系。第一套房的确定以房地产主管部门联网数据为准，按购房时间先后顺序确定。没有房产登记的，由单位或居委会进行统计上报。

　　2、免征面积=第一套房所在地家庭人数*人均住房免征面积房地产税出炉。家庭人数只包括配偶和直系子孙。免征面积以不超过当地房屋面积总和为限，只在第一套房所在地计算减免，异地不再免征。人均住房免征面积从长远考虑建议为50平方米，和目前区分是否普通商品房的面积144平方米也衔接。中小城市单套房面积超过100平方的是普遍现象，如果人均免征标准定为30平方，会给征收带来不必要的工作量。

　　3、平均单位面积房屋估价=（当地第一套房屋估价+当地第二套房屋估价+当地第N套房屋估价）/当地房屋总面积房地产税出炉。房屋估价可参考当地同类型二手房交易价格，没有交易价格参考的，以房屋购置价格为准。

　　4、税率：应大体高于全国平均房屋年出租收益率，目前来看税率为1.5%还是比较合适的房地产税出炉。如果税率太低，则起不到对多占用社会资源的调节作用。

　　5、征收程序

　　（1）第一套房所在地房屋面积总和超过免征面积的，初次纳税的话，纳税人在国家规定的每年征收时间之前一个月在第一套房所在地税务部门填表申报免征面积表格，税务部门审核后根据表格建立档案并输入全国联网数据库房地产税出炉。以后家庭人数有变化时，再行申报，没有变化，则不必再申报；面积不超免征数的，不用申报纳税。非第一套房所在地的房屋不存在免征的问题，自然不用申报。

　　（2）纳税人按照国家规定的时间自行到房屋所在地税务部门缴纳税款，也可签约指定银行帐号划款房地产税出炉。

　　（二）方案B：区分房屋档次差异

　　1、纳税人应纳税额=（当地第一套房屋估价+当地第二套房屋估价+当地第N套房屋估价）*税率-免征税额房地产税出炉。

　　2、免征税额=第一套房所在地家庭人数*人均住房免征税额房地产税出炉。家庭人数只包括配偶和直系子孙。人均住房免征税额=人均住房免征面积*当地中等房屋单位面积估价，以不超过免征前应缴税款为限。只在第一套房所在地计算减免，异地不再免征。人均住房免征面积从长远考虑建议为50平方米，和目前区分是否普通商品房的面积144平方米也衔接。中小城市单套房面积超过100平方的是普遍现象，如果人均免征标准定为30平方，会给征收增加不少工作量。

　　3、征收程序

　　（1）初次纳税的话，纳税人在国家规定的每年征收时间之前一个月在第一套房所在地税务部门填表申报免征面积表格，税务部门审核后根据表格建立档案并输入全国联网数据库房地产税出炉。以后家庭人数有变化时，再行申报，没有变化，则不必再申报；面积不超免征数的，不用申报纳税非第一套房所在地的房屋不存在免征的问题，自然不用申报。

　　（2）税务部门通知有应纳税额的纳税人按照国家规定的时间到房屋所在地税务部门缴纳税款，也可签约指定银行帐号划款房地产税出炉。

　　（三）其他免征范围

　　农村房子现在禁止流通，不具有商品属性，应不计入房屋套数，不征税房地产税出炉。也有利于配合国家大力发展中小城镇、引导农村人口向城镇转移的政策，吸引农民到城镇购房。城中村因为享受了城市的配套和可以带来较高的租金收入，应对达到建筑质量标准的房屋征税。城市中的危房和达不到一定建筑配套标准的房子也难具有商品属性，也不征税。

　　（四）两种方案的比较

　　通过对比，可以发现方案A更是简便易行，一是面积不超标准的不用申报，一是不用计算当地中档房屋单位面积估价房地产税出炉。区分不区分房屋档次，觉得都是可行的。一个是单纯从占用房产面积考虑，一个是还要考虑免征面积是否属于高档房的问题。实质就是免征面积内的房屋差别是否征税的问题。

　　（五）补充说明

　　对于以更换房主方式偷逃税款的，可以用赠与税与遗产税来防范房地产税出炉。基本不存在以虚假交易方式更换房主的，因为有交易税费，以及可能的法律风险，比如交易的购买方将房产侵吞，原房主也不敢起诉，否则真相露出，就成了偷税罪了。

　　以上方案是针对住宅房产的，商业房产比较简单，在此不讨论房地产税出炉。所谓百密一疏，不当之处，欢迎大家指正。